房企如何在股权收购中做税务筹划

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      在房地产收并购模式中，有收购项目公司原股东所持股权的方式、收购资产方式以及联合开发三种方式。其中收购股权的方式较为普遍，这是因为股权交易程序简单、效率高、交易成本小。从税收的角度看，股权交易行为的纳税人分别为合并方（收购方），被合并企业股东，需要考虑的涉税税种为增值税、印花税、企业所得税和个人所得税。

所谓纳税筹划，是指在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹。纳税筹划的实质是依法合理纳税，并最大程度地降低纳税风险，尽可能的减少应缴税款的一种合法经济行为。学会筹划，就是要运筹帷幄、细心安排，苦干、实干加巧干，所谓“四两拨千斤”，以较好的支点争取较大的收益，有针对性地掌握一些必要的纳税技巧，真正实现会计价值。税收筹划的前提是因为存在着：国家税收政策的“可选性”+企业商业模式的“可变性”，立法的“刚性”条款+执行的“柔性”环境。税收筹划的原则：合法、事先、成本效益。

税收筹划的途径：1.直接或者变形利用税收优惠政策；2.改变商业模式、企业组织架构，利用特定政策；3.税企争议中税法适用；4.税收征管法的准确把握和合理运用。

税收策划的难点与突破：1.税收政策理论的精准理解；2.商业模式的设计与重构；3.风险把控的关键因素。

业界著名的福晟飞虎队之所以在行业名声鹊起，主要是因为团队强大，内部职能分工清晰，权责明确，且区域总裁等决策人员的投资综合能力全面、突出，投资人员、财务、法务、融资、资金等专业人员基本上围着投资转，随时协同、支持收并购工作，为飞虎队收并购的开工作带来了专业、效率，其中财务发挥了重要作用。实操中并不意味着，房企股权收购比资产收购收益高，举个例子：

A公司看中了B公司持有的一幅在建地块，B公司实收资本1.5亿元，其股东为C公司。当时B公司受让该地块时交纳了1亿元的土地出让金，受让土地后已投入建造费用0.5亿元（适用一般计税方法，可取得扣税凭证，下同），现在市场估值为2.5亿元（增值部分来自于土地，溢价1亿元）。除土地成本外，还要再投入1.5亿元的建造成本，项目建成后预计可实现销售收入5亿元，作为接盘方的A公司要支付2.5亿元的对价款出去，一种是付给B公司，交易模式为资产收购；一种是付给B公司的股东C公司，交易模式为股权收购。（数值均为含税金额，A、B公司均为一般纳税人且均适用一般计税方法，假定转让在建工程手续具有一定的可操作性，项目公司B公司在该项目完成后即清盘注销）

其一、转让方收到对价款的纳税额不同：C公司收到对价款作为股权转让收入，不涉及增值税、土地增值税，扣除股权转让成本后缴纳企业所得税，C公司仅需缴纳企业所得税2,500万元（忽略印花税不计，下同），税负率10%。B公司收到对价款作为开发产品销售收入，需要缴纳增值税909.09万元、附加109.09万元、土地增值税1,385.45万元、企业所得税1,899.09万元，合计纳税4,302.72万元，税负率17.21%。

其二、受让方支付对价款对项目成本影响不同，进而导致项目税负差异。A公司如果是支付股权受让款，其中溢价部分1亿元对B公司的成本不产生影响，B公司成本沿续计算，项目的总成本仍为3亿元（含税），项目销售后需交纳增值税1,818.18万元、附加税费218.18万元、土地增值税2,852.73万元、企业所得税3,777.73万元（忽略期间费用不计，不考虑税会差异调整，下同），合计纳税8,666.82万元，税负率17.33%。A公司如果是支付资产受让款，其中溢价部分1亿元进入了项目的成本，项目的总成本提升至4亿元（含税），项目销售后需交纳增值税909.09万元、附加税费109.09万元、企业所得税2,245.45万元，合计纳税3,263.63万元，税负率6.52%。

其三、清盘后的投资回报率不同。股权收购方式下，A公司能从B公司分回税后利润11,333.18万元（不考虑盈余公积提留）,在获取项目利润方面比资产收购方式多出4,596.82万元，但随着项目清盘注销，仅能够从B公司收回投资1.5亿元，账面2.5亿元的长期股权投资成本要转销，形成1亿元的投资损失，这部分损失再和项目分回的利润扎底，最终仅获利1,333.18万元，投资回报率仅为5.33%；而资产收购不存在投资成本沉淀回收的问题，项目形成的税后利润6,736.36万元为净得，投资回报率26.95%。

那么转让股权的涉税问题及如何申报：

1、受让方与转让方都应按股权转让合同或协议按转让金额的万分之五申缴产权转移书据印花税（下面简称“印花税”）。受让方、转让方为个人的，各自到所属税局进行申缴印花税；受让方、转让方为公司的，可各自登录电子税务局进行申缴印花税。

2、转让方若为个人，需按转让股权的收入额减除财产原值、合理费用后的余额，按20%缴纳“财产转让所得”个人所得税；转让方若为企业，股权投资转让所得应按收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。

3、在股权转让交易中，转让方为纳税义务人，而受让方是扣缴义务人，应履行代扣代缴个税的义务。受让方若为个人的，需安排人员到税局前台进行代扣代缴个税。受让方若为公司的，可直接自然人税管系统扣缴客户端进行代扣代缴个税。

   房产股权收购税筹实操技巧：

   模式一：股东借款模式

税筹安排是拆分股权转让款，即交易价款=股权转让款+收购方向项目公司提供的借款，让溢价部分以股东借款的形式进入项目公司。在该模式下需要注意交易对价的监管、付款进度、支付方式以及担保措施。同时转让方通过股东借款合同、前期工作咨询合同等取得的溢价部分仍然可能存在所得税等税费。具体操作步骤如下：

A.   在支付对价前构建项目公司对转让方的债务，该等债务的性质可为股东借款、前期工作费用、咨询费用等；

B.   受让方向转让方先行支付股权转让款，一般为平价转让，避免溢价导致的额外税费；

C.   受让方向项目公司提供股东借款，即交易对价—股权转让款的剩余部分，实际为股权转让款的溢价部分；

D.  项目公司取得借款后，专项用于偿还对转让方的借款本息或前期开办费用、咨询费用等，以达到转让方取得全部转让款的目的。

模式二：寻找财政部和国税总居多个文件的支持

（一）、企业所得税的筹划

税法依据：

1.《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号，企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：

股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

A.  被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

B.  收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

C.  收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

2.《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》财税〔2014〕109号。

3、关于股权收购将《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）第六条第（二）项中有关“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%”规定调整为“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%”

4、《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号

5、《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》财税2014年116号规定。

（二）、个人所得税的筹划

个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入，非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。后期转让公司股权时，按照公允价值确认转让收入，以股权转让溢价为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。

税法依据：

1、《财政部 国家税务总居关于个人非货币性投资有关个人所得税政策的通知》财税【2015】41号规定。一、个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。二、个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。

2、《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》国家税务总局2014年第67号第四条规定，个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。

要想降低个税，就得减少转让收益，这里有两条路径，要么做低转让款，要么就是做高原值。

第一种路径比较简单便利，很多人在用，即把转让款做底，从而达到少缴税的目的。但随着税务部门对股权转让税收管理的不断加强，这一方法逐渐失效，税务部门并不会简单的以合同上的转让款为准，而会核查该转让款的合理性，并以核查价为基数进行个税的征缴。

第二种路径相对复杂，因而用的人不是太多，即把原值做大，从而规避个税的目的，这就是“先增资再转让”的办法。

有朋友会有这样的疑问，“先增资再转让”的方法是无效的，股东增资后，股权对应的转让款不是也应该增加吗？套路就在于此，该等增资并非实打实的增资，只是纸面增资，其目的只是为了避税。实际操作中，有些企业是如何做到纸面增资的呢？这里需要说明的是，任何形式的纸面增资肯定都是违法违规的。

1．将款项短期转入公司账户，增资后又以各种虚假名义转出；

2．以本属于公司的实物资产增资；

3．用知识产权等干股方式出资时，授意中介机构高估价格或将已入账的资产评估后重复入账；

4．与公司债权人订立后台协议，债权人先放弃债权，以债权增资后通过往来账款等不同渠道将资金返还债权人。

不过该等操作有着一定规律，税务部门只要仔细辨别，加强监管，完全可以堵住漏洞的。以先增资再转让方式进行避税的一般规律。

1．大额性。实事求是的说，如此费神费力，如何只是为了小额税金，没有必要。

2．突发性。从增资到转让的时间间隔较短。

3．不规范性。增资过程存在较大瑕疵，不仅有违反公司登记法律法规的问题，而且在财务会计处理方面常存在违反会计核算制度以及其他法律法规的问题。

4．同步性。股东同比例增资，同比例转让，一般转让100%股权。增资与收取转让款项同步进行，即转让价款分期收取，完成增资时收取一定转让款，交割时再收取剩余价款。

5．回流性。增资后货币资金出现回流。即股东将款项短期转入公司账户，增资后又立即转出等。

（三）、股权转让中未分配利润应当如何处理，进而避免出现不合理缴税的情况。

案例：A公司持有T公司100%的股权，初始投资成本即注册资本为1000万元，T公司未分配利润1000万元。现A公司准备将T公司的100%股权以3000万元的价格转让给B公司。如果A公司在将T公司股权转让之前，先将T公司未分配利润予以分配（即将1000万元未分配利润以分红的形式进入A公司）。在完成利润分配之后T公司的价值就为1000万元（即1000万元实缴注册资本）。然后A公司再以2000万元的价格将T公司的股权转让给B公司。那么A公司股权转让收益为1000万元（即2000万元减去1000万元的实缴注册资本），应当缴纳的企业所得税为250万元（1000万元乘以25%）。B公司以3000万元购入T公司的股权后，B公司立即让T公司的未分配利润予以分配至B公司，然后再将T公司的股权转让。那么转让的价格按照之前的计算方式理论上只能为2000万元，那么B公司转让股权所得为-1000万元（即2000万元减3000万元）。这样B公司在这里股权转让中亏损1000万元。由此可见，从本质上来说是A公司帮B公司缴纳了250万元的税，税负发生了转嫁！

模式三：在开发过程中自持部分不动产，通过加大投入，让第三方想办法可以冲抵部分费用；

模式四、在某些国企的产交所股权交易过程中，可以通过开发商的代建业务筹划税源。

这是一个上市公司收购的真实案例，为了避免纠纷，隐去公司名字。本案例只讨论所得税问题，忽略交易中的其他税。情况介绍如下：

甲公司为房地产上市公司，收购了某港资公司持有的A公司100％股权。A公司为房地产开发公司，有一个楼盘两期开发项目，一期于2005年销售完毕，二期2007年12月开工，预计2009年7月竣工，投资总额1亿元。2007年12月31日。A总资产6000万元，净资产5000万元，应收账款4000万元，2007年主营业务收入5000万元。主营业务利润-10万元。根据评估公司的评估，该公司总资产1.1亿元，总负债1000万元，净资产1亿元，总共增值5000万元，增值率100％。2008年2月，甲上市公司以评估价格直接收购港资公司持有的A公司100％股权。据甲公司测算，该项目二期可实现销售收入3亿元，实现税后净利润8000万元。

此案例中，上市公司原来按公允价值(评估价格)收购，港资公司(其实为上市公司所控制)首先交股权转让的所得税，项目公司A被吸收合并，按税法规定吸收合并视作子公司按公允价值出售转让全部资产。所以A公司应按增值部分交所得税。A避免不了这块所得税，相当于上市公司要就增值部分交两次税(合并报表)。收购成本增加了这部分所得税5000×30％=1500万元。鉴于此，相关专业人员给出了以下两种操作方式(所得税所占比重较大，避税设计先考虑所得税，暂不考虑其他税种)。

方法一：重签协议。上市公司甲以账面价值收购香港公司所持股权，然后项目公司A与原股东港资公司签补偿协议――补给原股东5000万元，理由称是其持有期间的增值，当然实际上是由上市公司出钱，但表面是由项目公司出，所以项目公司可把此部分作为成本，以后用来抵税，这种方法增加了成本，避免了部分所得税。当然还是由港资公司交所得税，这是无法回避的，节省的只是项目公司交的部分。在取得税务局认可时，需要费一定周折，但有些上市公司用过此方法，说明某些地方税务机关也认可。

方法二：曲线收购。港资公司以所持的A公司100％股权出资，股权以评估价值为准，即按净资产公允价值1亿元，上市公司甲成立一个子公司A1以1000万元出资，合资成立壳公司N，其股权结构为：港资公司占9I％，A1公司占9％(见图1)。 而A公司也成为N公司的子公司。也即A公司以公允价值放入N公司。在以后操作中使得N公司吸收合并A，即A公司资产负债以公允价值进入N，A注销。此处操作要取得当地建委认可，即让A的土地资质等合法转移给N公司。

按上海市国有资产监督管理委员会对股权出资的解释：“公司股权出资的实质是投资人以股权公司股东的身份，将持有的股权公司的股权作为出资，投资于被投资公司并实施使投资人成为被投资公司股权持有人、被投资公司成为股权公司股权持有人的权利调整。”因此N公司为被投资公司，其成为注入公司A公司的新股东。

根据国税发[2000]119号国家税务总局关由企业合并分立业务有关所得税问题的通知：“合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其他资产(以下简称非股权支付额)，不高于所支付的股权票面价值(或支付的股本的账面价值)20％的，经税务机关审核确认。当事各方可选择按下列规定进行所得税处理：

被合并企业的股东以其持有的原被合并企业的股权(以下简称旧股)交换台并企业的股权(以下简称新股)，不视为出售旧股，购买新股处理。被合并企业的股东换得新股的成本，须以其所持旧股的成本为基础确定。”此条说明港资公司取得新成立的壳公司的股权，不视作出售旧股、购买新股(以高于80％的股权出资)，暂时不交所得税，但是取得壳公司的成本要以原持有A公司的成本确定，以后如果转让壳公司股权，还是要交税。所以港资公司的所得税无法避免。

两种方式都涉及到收购协议的重新签订，考虑到时间，该上市公司已经无法操作，只能交两次税。但是这里的讨论也是为了以后公司借鉴。两种方法其实质都是在把项目公司的增值部分作为成本而避税，从上市集团的角度看交一次所得税，这两种避税设计在实务中之所以可能得到地方建委和税务局的认可的原因在于，中国在企业并购方面的所得税存在双重征收的问题。而税法对并购的激励作用，部分学者或公司呼吁的是降低股权出资的比例，如降为50％，在双向征收方面可能提的较少。企业在充分理解国家税收政策的情况下，应该合理避税而不是逃税。

在实操中，还有些特殊情况需要处理

一、在认缴制下，认缴出资尚未全部出资到位怎么办，股东出资未到账时发生股权转让，个税如何缴纳？

在设计股权转让条款时，应当优先安排好转让方出资未到位的问题，依笔者的经验，通常的做法是先出借资金给转让方，用于缴纳出资，实际操作即由转让方出具委托付款手续，由受让方直接汇款至目标公司，以此解决股权出资问题。之后，在支付股权转让价款时，借款可以冲抵应付款。此种方案下，股权转让所得即可以扣除原转让方股权原出资部分。

二、注意股权转让的纳税地点，别交错地方

股权转让中因转让方是个人还是居民企业抑或非居民企业的不同，纳税地点也不相同，如果把纳税地点搞错，比如说原本应在A地点缴的税，却在B 地点缴了税，则后果很严重。对于股权这种非货币性资产出资的，财税【2015】41号《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。即股权出资属于股权转让和出资同时发生。国税【2015】20号《 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》第3条规定，纳税人以不动产投资的，以不动产所在地地税机关为主管税务机关；纳税人以其持有的企业股权对外投资的，以该企业所在地地税机关为主管税务机关；纳税人以其他非货币资产投资的，以被投资企业所在地地税机关为主管税务机关。

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